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近年来,在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下,以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温。由于产业园区的客户是企业和政府,投资决策更加理性,产品要求更加严格,因此,产业园区的进入门槛更高,开发难度更大。再由于产业园区涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素,因此成熟的商业模式对产业园区开发至关重要。

以绿天使多年的产业园区运营经验分析总结共有四大产业园区商业模式:即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式,以PPP为主的产业新城开发商模式,以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式。每类商业模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求。

一、地产开发商模式

地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。

地产开发商可通过以下三种方式盈利:

第一,物业出售,即出售产业物业获取利润,由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金。

第二,物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益,由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。

第三、提供服务,即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代,企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多,基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时,也蕴藏着巨大的利润空间。如绿天使产业园的产业链服务体系,通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务,建立产业配套服务体系,打造一个以企业为核心的产业生态圈。

作为开发运营商,至少需同时具备以下三大能力:产品开发能力,物业产品是地产开发商的生命线,也是能否打动客户的关键,首先应具有丰富多样的产品体系,如产业综合体、总部综合体等,而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级;产业招商能力,招商是提高产品去化率的关键,也是实现滚动开发的保障,必须成立专业而强大的招商团队,采用多种招商渠道和策略,挖掘符合自身产品定位的有效客户;产业服务能力,在招商优惠政策趋同的形势下,园区服务成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码,园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条,构建全面的企业服务体系,如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。

二、产业新城开发商模式

产业新城开发商模式大致如下:A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议,在规定的合作年限内,B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作,学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作,产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作,空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时,B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报,如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后,B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。

三、产业投资商模式

产业投资商模式以“基地+基金”双轮驱动模式的开发商。与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值,这也是目前绿天使产业园在积极努力发展的方向,并且也已取得了阶段性的成果。

产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。园区运作,园区业务仍为产业投资商的主要业务之一,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;资本运作,产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值,形成既当“房东”又当“股东”的模式;基金管理,管理发行的产业投资基金,收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道。

作为产业投资商,其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和产业招商能力外,还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力,其中,基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力,一般与基金管理团队的经验、有无政府引导基金、第三方理财机构的营销能力等因素有关;产业投资能力是指高质量向潜在的产业项目投资的能力,该能力可通过组建高质量、经验丰富的基金管理团队实现。

四、基金投资商模式

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式,基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金,其可通过与老厂房拥有方,如制造企业合作,收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方,或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻,当工业物业的入驻率达到一定水平,每年能够产生可观而稳定的现金流时,通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作,完成一轮的资本循环,进而从事下一轮投资。

基金投资商主要通过以下两种方式盈利:物业租赁,无论对老厂房进行改造还是新建工业物业,其目的都是将工业物业进行出租,赚取稳定的现金流,较高的物业出租率是获取稳定租金的基础,也是将物业进行资本化运作的基础;物业资本化,一般而言,通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本,为提高资金周转速度以实现快速滚动开发,必须对成熟的物业进行资本化运作,发行Reits即是常用的资本化方式,这不仅缩短了资金回收期,还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。

对于基金投资商而言,其最为关键的能力是资本对接能力和资产管理能力。基金投资商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能够确保能再前期的并购和物业投资未来的资本运作上对接资本市场,从而保证公司在业务开拓上能够获得足够的资金发展动力和清晰的退出渠道,维持公司投资运转。基金投资商的自身定位决定了其必须具备足够强大的资产管理能力,才能对物业进行持有运营,对物业升值和资产价值成长周期有敏锐的判断和把握,保证公司业绩的可持续发展。为了同时具备资本对接能力和资产管理能力,基金投资商必须成立专门的部门具体负责。

总之,绿天使认为产业园区的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求,对于产业园区开发运营商,尤其是新进的产业园区开发商而言,该四种模式没有优劣之分,只有适合不适合之说,产业园区开发商还需根据自己的资源、能力状况,选择适合自己的商业模式,以帮助自己在产业园区开发建设领域少走弯路、错路、冤路。



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